Les droits d'enregistrement

Une question concernant votre dossier fiscal ? Veuillez prendre contact avec le SPF Finances (Administration Sécurité juridique) qui gère actuellement cet impôt.

Texte facile à lire Les droits d’enregistrement sont un impôt à payer lors de l’enregistrement d’un acte ou d’un écrit (par exemple, un acte d’achat d’une maison ou un acte de donation d’une somme d’argent). Il existe quatre types de droits d’enregistrement régionaux : les droits de vente, les droits de donation, les droits de partage et les droits dus sur les hypothèques.

Qu’est-ce que les droits d'enregistrement ?

Les droits d’enregistrement consistent en un impôt indirect dû lorsqu’un acte juridique est soumis à la formalité de l’enregistrement.

L’enregistrement est une formalité qui consiste à présenter un acte (p. ex. un acte de donation) au receveur de l’enregistrement (Administration Sécurité juridique du SPF Finances). L’enregistrement constitue parfois, dans les cas fixés par la loi, une formalité obligatoire. Cela a pour conséquence que certains actes donneront toujours lieu au paiement de droits d’enregistrement, tels les actes notariés de vente de biens immeubles.

La législation connaît de très nombreux tarifs fiscaux différents selon la nature de l’opération juridique inscrite dans l’acte présenté à la formalité de l’enregistrement. Certains droits d’enregistrement sont fédéraux et d’autres régionaux. La Région de Bruxelles-Capitale est compétente pour les droits d’enregistrement suivants :

1. les droits d'enregistrement sur les transmissions à titre onéreux de biens immeubles situés en Région de Bruxelles-Capitale (droits de vente) ;
2. les droits d’enregistrement sur la constitution d’une hypothèque sur un immeuble situé en Région de Bruxelles-Capitale (droits dus sur les hypothèques) ;
3. les droits d’enregistrement sur les partages partiels ou totaux de biens immeubles situés en Région de Bruxelles-Capitale (droits de partage) ;
4. les droits d’enregistrement sur les donations entre vifs de biens meubles ou immeubles lorsque le domicile fiscal du donateur est situé en Région de Bruxelles-Capitale (droits de donation).

La répartition des compétences en bref

Les droits d’enregistrement sont régionalisés depuis 2002. De ce fait, la Région de Bruxelles-Capitale est compétente pour la fixation des taux d’imposition, de la base d’imposition et des exonérations.

Toutefois, c’est toujours le SPF Finances (niveau fédéral) qui gère le service de l’impôt pour le compte de la Région de Bruxelles-Capitale. Le SPF Finances perçoit donc les recettes et les verse à la Région. Par conséquent, les règles de procédure administratives​ fédérales s’appliquent jusqu’à ce que Bruxelles Fiscalité reprenne le service de l’impôt.

1. Droits d’enregistrement sur les transmissions à titre onéreux de biens immeubles situés en Région de Bruxelles-Capitale (les droits de vente)

Le droit d'enregistrement sur les transmissions à titre onéreux de biens immeubles est un impôt indirect perçu à l’occasion de l'enregistrement de tout acte d’échange, de vente et, plus largement, de tout transfert à titre onéreux de propriété ou d'usufruit de biens immeubles.

Cette taxe s'ajoute au prix d'achat du bien immeuble.

Le tarif est fixé à 12,5 %. Le droit d’enregistrement est calculé sur base de la valeur conventionnelle (éventuellement augmentée des charges imposées à l’acquéreur) conclue par les parties au contrat de vente, sans pouvoir être inférieure à la valeur vénale (comprendre : la valeur marchande du bien, c’est-à-dire à la valeur à laquelle le bien pourrait être vendu sur le marché immobilier) du bien immeuble.

En Région de Bruxelles-Capitale, il est possible, sous certaines conditions, de ne pas payer de droit d’enregistrement sur la première tranche de 200 000 €. Plus d’informations à ce sujet sur la page dédiée à l’abattement.

Vous souhaitez en savoir plus ?

Consultez notre fiche fiscale.

Vous trouverez davantage d’informations sur le site internet du Service public fédéral Finances.

2. Droits d’enregistrement sur la constitution d’une hypothèque sur un immeuble situé en Région de Bruxelles-Capitale

En vue de financer son acquisition, la personne qui acquiert un bien immeuble conclut également très souvent un contrat de crédit hypothécaire. À cette occasion, l’organisme de crédit se voit reconnaître une hypothèque portant soit sur l’immeuble acquis, soit sur un autre immeuble appartenant à l’acquéreur. L’inscription de cette hypothèque est également soumise à taxation.

Le tarif des droits d'enregistrement sur la constitution d'une hypothèque sur un bien immobilier situé en Région de Bruxelles-Capitale s'élève à 1 %. Il est calculé sur la base des montants garantis par l'hypothèque.

La cession d’une hypothèque constituée sur un bien immeuble situé en Région de Bruxelles-Capitale est également soumise à la perception d’un droit d’enregistrement, dont le tarif est lui aussi de 1 % calculé sur base des montants garantis par l’hypothèque.

3. Droits d’enregistrement sur les partages partiels ou totaux de biens immeubles situés en Région de Bruxelles-Capitale

L'indivision est la situation de plusieurs personnes qui ont un même droit sur un même bien, sans pouvoir déterminer la part précise de chacun.

Exemple 1 : Deux personnes (A et B) héritent de leur père et sont propriétaires en indivision de deux immeubles de la succession. Tant que le partage n’a pas lieu, on ne peut pas déterminer qui a quoi.

Exemple 2 : Lors d’un divorce ou d’un décès, il arrive qu’un bien immeuble reste en indivision, quel que soit le régime matrimonial choisi par le couple.

1. « Les droits de partage » sont dus sur les attributions par partage, lorsque des personnes en indivision souhaitent que leur part sur le(s) bien(s) soit déterminée. Le partage a un effet déclaratif de propriété : il déclare les biens qui reviennent à chacun des copartageants. 

Exemple : les héritiers (A et B) peuvent convenir d’un partage aux termes duquel l’immeuble 1 sera attribué à A et l’immeuble 2 sera attribué à B.

2. Les droits de partage sont également dus sur les cessions de parts indivises, lorsqu’une des personnes en indivision cède sa part en indivision à un autre coindivisaire.

Exemple 1 : l’héritier A peut vendre sa part indivise dans l’immeuble 1 à l’héritier B qui devra payer un droit de partage.

Exemple 2 : dans le cadre d’un divorce, un droit de partage sera dû par la personne qui souhaite rester dans son habitation et racheter la part de son ex-conjoint(e).

Le tarif du droit de partage est fixé à 1 %. La base d’imposition varie selon que la cession fait cesser l’indivision ou non.

• Lorsque la cession ne fait pas cesser l’indivision entre tous les copropriétaires sur le bien faisant l’objet du partage, le droit est liquidé sur la valeur des quotités cédées.

Exemple : A, B et C sont tous trois propriétaires de l’immeuble 1 d’une valeur de 300 000 €, à concurrence d’1/3 chacun.

A cède à B son droit de propriété (1/3 = 100 000 €). Dans ce cas, le taux de 1 % est liquidé sur 100 000 € (valeur de la quotité cédée). Le droit de partage dû s’élève donc à 1 000 €.

• Lorsque la cession fait cesser l’indivision entre tous les copropriétaires sur le bien faisant l’objet du partage, le droit est liquidé sur la valeur du bien.

Exemple : si, quelques années plus tard, B cède à C son droit de propriété (2/3 = 200 000 €), l’indivision existant entre B et C cesse, car C devient propriétaire de l’intégralité des parts. Dans ce cas, le taux de 1 % est liquidé sur 300 000 € (valeur du bien). Le droit de partage dû se chiffre donc à 3 000 €.

Comme pour les droits d’enregistrement dus en cas de transmission à titre onéreux de biens immeubles, la base imposable est déterminée par la valeur conventionnelle, sans qu’elle puisse être inférieure à la valeur vénale.

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4. Droits d'enregistrement sur les donations entre vifs de biens meubles ou immeubles lorsque le domicile fiscal du donateur est situé en Région de Bruxelles-Capitale

Une donation est un contrat au terme duquel une personne – le donateur – cède à une autre – le donataire – un élément quelconque de son patrimoine à titre gratuit, c’est-à-dire sans aucune contrepartie.

L’établissement de cette donation peut entrainer la perception de droits de donation.

Ces droits diffèrent sensiblement selon que la donation porte sur un meuble ou sur un immeuble :

Lorsqu’elle porte sur un immeuble, la donation est soumise à un droit d’enregistrement progressif par tranche, dépendant du lien de parenté entre le donateur et le donataire, et fixé comme suit :

La donation de biens immeubles doit obligatoirement faire l’objet d’un acte authentique, devant lui-même être enregistré.

Lorsqu’elle porte sur un meuble, la donation est soumise à un droit de :

• 3 % lorsqu’elle est consentie en ligne directe, entre époux, entre cohabitants légaux et entre cohabitants de fait depuis au moins 1 an ;
• 7 % lorsqu’elle est consentie à toute autre personne.

Lorsqu’elle est consentie par acte authentique, la donation d’un bien meuble sera obligatoirement enregistrée, et, en conséquence, taxée selon le taux fixé ci-dessus.

Lorsque la donation mobilière ne fait pas l’objet d’un acte authentique et n’est pas non plus enregistrée, aucun droit d’enregistrement ne sera dû. Il convient toutefois de noter que, en cas de décès du donateur dans les 3 ans suivant la date de la donation, la donation pour laquelle aucun droit d’enregistrement n’a été perçu est ajoutée à la succession du défunt et sera taxée, dans le chef du bénéficiaire, par un droit de succession, sensiblement plus élevé.

Dans les deux cas, donation de bien immeuble et donation de bien meuble, le droit de donation est liquidé sur la valeur vénale des biens donnés, sans déduction de la valeur des charges imposées au donataire. En outre, ce droit est appliqué sur l’émolument brut de chacun des donataires.

Exemple :

Un oncle donne à ses deux neveux une œuvre d’art d’une valeur de 140 000 €, à concurrence de la moitié chacun. Chacun reçoit donc 70 000 €. Il sera donc dû deux fois 4 900 € au titre de droit de donation.

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