Abattement

Vous voulez devenir propriétaire à Bruxelles ?

Calculez le montant de vos droits d’enregistrement et découvrez votre économie

Prix d'achat

€

Projetez-vous une rénovation qui améliore la performance énergétique du bien d’au moins deux classes?

Droits d’enregistrement

€

Avantage acheteur

€

Abattement sur l’acquisition d’une habitation

Qu’est-ce que l’abattement ?

À l’occasion de l’enregistrement de l’acte d’acquisition d’un bien immeuble, l’acheteur doit s’acquitter d’une taxe. Il s’agit de droits d’enregistrement dus sur les ventes.

Les droits d’enregistrement dus sur les ventes sont normalement de 12,5 % pour les biens immobiliers situés en Région de Bruxelles-Capitale. Ils sont calculés sur base de la valeur conventionnelle (prix et charges stipulés), laquelle ne peut être inférieure à la valeur vénale du bien immeuble.

En région de Bruxelles-Capitale, l’acheteur a, sous certaines conditions, droit à un abattement sur ces droits à payer (= réduction de la base imposable du droit d’enregistrement). En d’autres termes, il s’agit d’une diminution du montant des droits d’enregistrement qui sont dus par l’acheteur.

Ainsi, sur les premiers 200 000 €, l’acheteur d’un bien immobilier ne doit pas payer de droits d’enregistrement. Cela signifie que pour un bien dont le montant d’achat s’élève à 200 000 €, l’acheteur ne paie pas de droits d’enregistrement, soit un avantage de 25 000 €.

Cet abattement est également d’application pour l'acquisition d’un bien immeuble en construction ou sur plan, à la condition que cette acquisition soit effectivement soumise à la perception de droits d’enregistrement. En effet, il se peut que cette acquisition soit soumise au régime TVA lorsque le bien vendu est considéré comme neuf et que le vendeur a la qualité d’assujetti à la TVA, par exemple lorsque ce vendeur est une société de promotion immobilière dont l’activité est la construction et la vente d’immeubles.

Le montant sur lequel les droits d’enregistrement sont acquittés ne peut pas excéder 600 000 €. Ce montant est composé non seulement du prix d’acquisition du bien immeuble mais aussi de toute charge qui serait imposée à l’acheteur (par exemple une indemnité d’occupation pour l’occupation effective du bien par l’acheteur avant que n’ait lieu le transfert de propriété, généralement fixé au jour de la passation de l’acte authentique de vente devant le notaire). Cela signifie que pour bénéficier de l’abattement, le montant total de l’acquisition du bien – prix et charges – ne peut pas être supérieur à 600 000 €.

Quel est l’objectif de l’abattement ?

L’abattement vise à aider les Bruxellois à acquérir leur première habitation et à s’établir durablement dans notre Région.

En effet, les droits d’enregistrement en Région de Bruxelles-Capitale, fixés à 12,5 %, figurent parmi les plus élevés d’Europe. De nombreux ménages, en particulier les personnes isolées et les jeunes, éprouvent de grandes difficultés à devenir propriétaires. Certains sont même contraints de quitter la Région de Bruxelles-Capitale.

Initiée fin 2002, cette mesure a fait l’objet de plusieurs modifications afin de l’adapter aux évolutions du contexte immobilier bruxellois et aux ambitions politiques en matière de logement.

Sous quelles conditions puis-je bénéficier de l'abattement ?

Pour bénéficier de cet abattement, les conditions cumulatives suivantes doivent être remplies :

Le bien est situé en Région de Bruxelles-Capitale (les 19 communes) ;
L’acquéreur est une personne physique ;
L’acquisition doit porter sur la totalité du bien en pleine propriété ;
L’acquisition doit porter sur un bien immeuble affecté ou destiné en tout ou en partie à l’habitation ;
Au moment du compromis de vente, l’acquéreur ne peut pas posséder la totalité en pleine propriété d’un autre bien immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation.
- Exception à cette condition : l'abattement peut être octroyé « par voie de restitution ». Si l’acquéreur possède, au moment de la conclusion du compromis de vente, la totalité en pleine propriété d’un autre immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation et s’il le revend endéans les 2 ans à compter de la date d’enregistrement de l’acte d’acquisition de la seconde habitation, il pourra demander l’application de l’abattement par voie de restitution.
L’acquéreur s’engage à établir sa résidence principale dans le bien pour lequel il bénéficie de l’abattement endéans les 3 ans à compter de la date d’enregistrement de l’acte authentique à laquelle les droits proportionnels ont été levés.
L’acquéreur doit, durant une période ininterrompue de 5 ans, conserver sa résidence principale dans le bien acheté et cela à partir de la date de l’établissement de la résidence principale. Depuis le 1^er avril 2023, le remboursement de l’avantage fiscal dû en cas de non-respect du délai de maintien de la résidence principale est proratisé à concurrence des années non écoulées ;
Le montant sur lequel les droits d’enregistrement sont acquittés ne peut pas excéder 600 000 €.

Abattement sur terrain à bâtir

Un abattement est également d’application lors de l’achat de terrains à bâtir sur les premiers 100 000 €. Cela signifie que pour l’achat d’un terrain à bâtir dans la Région de Bruxelles-Capitale, aucun droit d’enregistrement, fixé à 12,5 %, ne doit être payé sur les premiers 100 000 €. Soit une économie pouvant aller jusqu’à 12 500 € (100 000 € x 12,5 %).

Sous quelles conditions puis-je bénéficier de l’abattement sur terrain à bâtir ?

L’abattement pour les terrains à bâtir est soumis aux mêmes conditions que l’abattement général avec la seule différence que le montant sur lequel les droits d’enregistrement sont acquittés ne peut pas dépasser 300 000 €.

Attention, l’abattement pour l’achat d’un terrain à bâtir n’est pas valable pour l’achat d’un bien en construction ou d’une habitation sur plan, qui pourrait bénéficier de l’abattement de 200 000 €. L’abattement de 100 000 € s’applique donc uniquement à l’acquisition d’un terrain non encore bâti, sans que le vendeur s’engage à construire sur ledit terrain.

Abattement complémentaire en cas d’amélioration de la performance énergétique [depuis le 1^er avril 2023]

L'acquisition d'une habitation est le moment idéal pour effectuer des travaux de rénovation, et c’est justement à cette occasion que sont perçus les droits d’enregistrement. Ce moment était donc tout indiqué pour introduire un incitant fiscal à l’amélioration de la performance énergétique d’une habitation, sous la forme d’une réduction de la base imposable, complémentaire à l’abattement principal.

L’abattement complémentaire en cas d’amélioration de la performance énergétique est égal à 25 000 € pour chaque saut de classe énergétique, avec un minimum de deux sauts de classe énergétique.

Cet abattement est complémentaire à l’abattement principal. Cela signifie que cet abattement complémentaire ne trouvera à s’appliquer qu’à la condition que l’abattement principal s’applique.

L’abattement complémentaire est donc soumis aux mêmes conditions de fond que l’abattement principal.

La condition additionnelle pour bénéficier de l’abattement complémentaire consiste à améliorer la performance énergétique (« PEB ») de l’habitation acquise d’au moins deux classes dans un délai de 5 ans à dater de la date d’enregistrement de l’acte d’acquisition ou à partir de la date limite pour la présentation à l'enregistrement.

Enfin, vu le temps nécessaire à l’amélioration de la classe PEB (obtention des permis d’urbanisme, réalisation des devis, exécution des travaux), le délai pour se domicilier dans le bien est allongé de 3 ans à 5 ans.

Avertissement

L’information fournie sur cette page internet vaut sous toute réserve de modification de la législation existante.

En donnant cette information, Bruxelles Fiscalité ne s’engage en rien à garantir l’obtention d’un abattement. En cas de refus d’octroi de l’abattement, il est inutile d’introduire de réclamation auprès de Bruxelles Fiscalité, le service des droits d’enregistrement relevant de la compétence du Service Public Fédéral Finances. Plus d’infos ici.

Pour toute question relative à la gestion de votre dossier, veuillez prendre contact avec l’Administration Sécurité juridique du SPF Finances. Votre notaire pourra également vous conseiller.